A cidade de Maceió já era conhecida como uma das mais valorizadas do Brasil, tendo inclusive quatro bairros entre os mais caros da região Nordeste, mas todos com valores do metro quadrado estavam abaixo do patamar de R$ 10 mil. No entanto, pela primeira vez, pesquisas apontam que este patamar foi superado, como noticiou, com destaque, o jornal Diário do Nordeste, no começo da semana:

“Apenas um bairro em toda a região Nordeste rompeu a emblemática marca de R$ 10 mil por metro quadrado médio de venda residencial, o que o coloca como o mais caro da região para comprar um imóvel. É natural que venham à mente vizinhanças como Meireles (Fortaleza), Boa Viagem (Recife) ou Barra (Salvador), mas o local mais valorizado do Nordeste, na verdade, fica em Maceió. Trata-se da Pajuçara, área nobre e turística na orla da capital alagoana”.

Além da Pajuçara, Maceió tem outros três bairros na lista dos mais caros da região: Ponta Verde, Jatiúca e Jacarecica. Até o começo de março de 2024, os preços por metro quadrado dos bairros mencionados variavam entre R$ 9.938/m² e R$ 9.083/m². Mas, no final de março, a valorização da Pajuçara pulou para a casa dos R$ 10 mil.

BAIRROS EM ALTA

De acordo com a reportagem do Diário do Nordeste, no intervalo de 12 meses, os preços no bairro da Pajuçara saltaram 17%, permitindo ultrapassar o bairro Meireles, nas imediações da Av. Beira-Mar, em Fortaleza, no Ceará. Este, aliás, está muito perto de ser o segundo a ultrapassar a barreira dos R$ 10 mil, com o metro quadrado fixado em R$ 9.982,00.

A reportagem diz ainda que em toda a região, somente 8 bairros têm o metro quadrado superior a R$ 9 mil (veja ranking abaixo). Desses, quatro ficam em Maceió, três em Fortaleza e um em João Pessoa.

No entanto, em âmbito nacional, esses preços estão distantes do topo. Não chegam sequer à metade do valor da área mais cara entre as capitais brasileiras, o Leblon. Por lá, um metro quadrado é vendido por R$ 23 mil, na média.

RANKING DO NORDESTE

De acordo com pesquisa de mercado, o abairro da Pajuçara lidera o ranking entre todos os demais das cidades do Nordeste. O mais recente levantamento indica a seguinte valorização:

1) Pajuçara (Maceió): R$ 10.294 por metro quadrado; 2) Meireles (Fortaleza): R$ 9.982; 3) Cabo Branco (João Pessoa): R$ 9.702; 4) Mucuripe (Fortaleza): R$ 9.534; 5) Ponta Verde (Maceió): R$ 9.345; 6) Jatiúca (Maceió): R$ 9.292; 7) Jacarecica (Maceió): R$ 9.206; 8) Eng. Luciano Cavalcante (Fortaleza): R$ 9.049.

No começo de março de 2024, pesquisa de mercado divulgada pela empresa FipeZap Venda Residencial revelou que o bairro de Pajuçara, em Maceió, era o mais caro do Nordeste para a compra de imóveis residenciais, mas o valor do metro quadrado ainda não tinha ultrapassada a casa dos R$ 10 mil.

No ranking anterior, Pajuçara já despontava com o mais valorizado da região. Confira abaixo a lista anterior dos 10 bairros mais caros do Nordeste para a compra de imóveis residenciais:

1) Pajuçara (Maceió): R$ 9.938/m²; 2) Meireles (Fortaleza): R$ 9.920/m²; 3) Cabo Branco (João Pessoa): R$ 9.601/m²; 3) Mucuripe (Fortaleza): R$ 9.381/m²; 4) Ponta Verde (Maceió): R$ 9.300/m²; 5) Jatiúca (Maceió): R$ 9.245/m²; 5) Jacarecica (Maceió): R$ 9.083/m²; 6) Engenheiro Luciano Cavalcante (Fortaleza): R$ 8.999/m²; 7) Barra (Salvador): R$ 8.806/m²; 8) Santo Amaro (Recife): R$ 8.439/m².

Pajuçara convive com realidade de primeiro e terceiro mundo

O arquiteto e professor de Arquitetura da Universidade Federal de Alagoas (Ufal), Dilson Ferreira, fez uma análise da pesquisa sobre a valorização da Pajuçara e constatou duas realidades no bairro: a parte rica (verticalizada, pela grande quantidade de prédios) e parte pobre, que se caracteriza por residências simples e edificações horizontalizadas.

De acordo com o professor, a parte rica, que fica de frente para as praias e nas imediações da orla marítima, é favorecida com serviços de primeiro mundo. Já a parte pobre, que faz divisa com os bairros de Jaraguá, Poço e Jatiúca, sofre com a falta de saneamento básico e outros problemas típicos do terceiro mundo.

“São inúmeras as variáveis envolvidas neste preço tão alto do metro quadrado da Pajuçara. A primeira é a destinação do estoque imobiliário local, que com a atratividade turística, passa a ter uma destinação voltada não para o aluguel ou compra para moradia e sim para investimento e aluguel de curtíssimo prazo por temporada. Com isso os valores oscilam, principalmente porque usam aplicativos de aluguéis e a demanda é que define o valor destes aluguéis. Isso acaba reduzindo o estoque de aluguel para moradia tradicional e dessa forma aumenta o custo do aluguel”, argumentou Ferreira.

Segundo ele, outra variável é a configuração espacial dos empreendimentos e o perfil dos moradores. “Este tipo de comprador ou locatário muda totalmente a configuração dos tipos e padrões de arquitetônico dos imóveis. O imóvel por ser destinado a investimento por aluguel acaba sendo reduzido seu tamanho. Empreendimentos que possuíam quatro apartamentos por andar passam a ter oito ou mais, valorizando mais os pavimentos. Outro fator é o padrão de acabamento que começa a ser de alto padrão, os chamados padrões ‘Premium’. Como se destinam a aluguéis, estes prédios possuem estrutura melhor que muitos hotéis. Isso tudo encarece o metro quadrado”.

“Um terceiro fator é o estoque de terrenos, quanto mais perto ao mar, mas amplia a especulação, pois na Pajuçara apesar de se um bairro com 7,7 km² a concentração imobiliária está praticamente na quadra da praia entre as avenida beira-mar, avenida Dr. Antônio Gouveia e a próxima quadra após o mar, nas avenidas Jangadeiros Alagoanos e Epaminondas Gracindo. Nesse trecho, uma verdadeira bolha de especulação de aproximadamente 3,5 km² o mercado imobiliário se desenvolve. Nas outras quadras com quase 4,0 km² não existe verticalização e o metro quadrado é totalmente diferente, pois é composta pela parte mais popular da Pajuçara. São realidades urbanas diferentes, inclusive no fornecimento de serviços públicos no mesmo bairro”, acrescentou o professor.

Dilson Ferreira disse ainda que outro aspecto a ser considerado é a variável infraestrutura urbana, neste trecho verticalizado que encarece o IPTU e demais taxas, que acabam repassando para o valor dos imóveis. “Por fim, temos ainda o aumento da procura de imóveis decorrente do déficit habitacional, provocado pelo afundamento do solo nos bairros destruídos pela Braskem desde 2019, que impactou 14 mil imóveis e empurrou essa população que foi indenizada a buscar alugar ou comprar imóveis longe da área de risco e perto de locais de trabalho. Segundo dados da FipeZap de 2019 até final de 2023 os imóveis valorizaram 74,6% na região da orla da cidade”

Plano Diretor

Para o arquiteto, “tudo isso é preocupante, pois durante todo esse tempo não houve discussão sobre o futuro da cidade, nada foi discutido sobre o Plano Diretor de Maceió e o Plano de Mobilidade Urbana, e desde 1996 que nosso Código Ambiental não possui revisão alguma também”. O Plano Diretor foi atualizado em 2005, com validade de 10 anos. Portanto, deveria ter sido renovado em 2015, mas até agora não foi e este ano dificilmente será, por se tratar de um ano eleitoral.

“A cidade está sendo ditada e planejada por demanda de aplicativo de aluguéis. Bairros inteiros destinados a aluguéis promovendo a metrificação e o encarecimento dos serviços públicos e o custo de vida. É preciso rever a ordenação urbana promovendo o mercado imobiliário, o turismo, o desenvolvimento, geração de emprego e renda, porém respeitando e promovendo o bem-estar do maceioense também. Quem mora hoje na Pajuçara, Ponta Verde e Jatiúca paga o custo de vida de turistas”, concluiu.