A entrada em vigor da reforma tributária a partir de 2026 deve provocar um novo ciclo de aumento nos custos dos condomínios brasileiros, com impactos diretos no orçamento das famílias e na dinâmica urbana das cidades. A mudança no modelo de tributação dos serviços, que passam a ser afetados pelo IBS e pela CBS, tende a encarecer atividades essenciais como portaria, limpeza, segurança e manutenção predial, despesas que representam a maior fatia do custo condominial.

O impacto ocorre em um momento sensível para o setor. De acordo com o Censo Condominial 2026, o Brasil possui cerca de 327.248 condomínios ativos, considerando exclusivamente empreendimentos com CNPJ ativo e CNAE específico para atividade condominial, critério que evita duplicidades. Esses condomínios abrigam milhões de moradores e sustentam uma ampla cadeia de serviços urbanos.

A distribuição regional evidencia a concentração nas áreas mais urbanizadas do país. O Sudeste responde por 178.483 condomínios (55%), seguido pelo Sul, com 84.303 (26%), e pelo Nordeste, que soma 40.774 condomínios (13%). O Centro-Oeste reúne 17.582 unidades (5%), enquanto o Norte concentra 3.803 condomínios (1%).

Além do volume expressivo de empreendimentos, o setor enfrenta um agravamento consistente da inadimplência. A taxa média nacional de atraso superior a 30 dias foi de 9,72% no primeiro semestre de 2022, caiu para 8,65% no segundo semestre, mas voltou a subir em 2023, alcançando 9,14% no primeiro semestre e 9,92% no segundo. Em 2024, o índice permaneceu elevado, com 9,99% no primeiro semestre e 9,33% no segundo.

O cenário se agravou no primeiro semestre de 2025, quando a inadimplência atingiu 11,95%, o maior patamar de toda a série histórica analisada pelo Censo 2025.

Esse movimento acompanha o avanço do endividamento das famílias brasileiras e compromete diretamente o caixa dos condomínios, dificultando a manutenção predial, a realização de investimentos e a continuidade de serviços essenciais. Com custos já pressionados, a chegada de novos encargos tributários tende a reduzir ainda mais a margem de manobra das administrações.

Segundo Luciana Lima, CEO da Gestart Condomínios, a combinação entre inadimplência elevada e aumento de custos exige atenção imediata. “Os condomínios funcionam como pequenas cidades. Quando os serviços ficam mais caros, o impacto é direto e inevitável no caixa. Com a inadimplência já elevada, muitos empreendimentos terão dificuldade para absorver novos reajustes sem repassar aos moradores”, afirma.

Planejamento será decisivo em 2026

Especialistas apontam que 2026 será um ano decisivo para a gestão condominial. Entre as principais estratégias estão a revisão antecipada de contratos, o fortalecimento dos fundos de reserva, a renegociação com fornecedores e o uso de tecnologia para maior controle financeiro e redução de desperdícios.

“A reforma tributária não pode ser tratada como um problema distante. Ela precisa entrar no planejamento orçamentário dos condomínios desde já, para evitar aumentos abruptos e conflitos com moradores no próximo ano”, conclui Luciana Lima.