A Corregedoria-Geral da Justiça de Alagoas (CGJ/AL) regulamentou a estremação, instrumento que permite individualizar e regularizar, no Registro de Imóveis, uma parte de um imóvel que pertence a mais de uma pessoa, mas que já é ocupada separadamente por um dos proprietários, com limites definidos. A medida está prevista no Provimento nº 26, publicado na última sexta-feira (11), no Diário da Justiça Eletrônico.

O procedimento pode ser utilizado quando um imóvel está registrado em nome de dois ou mais condôminos, mas cada um ocupa uma área determinada de forma exclusiva e sem contestação. Nesses casos, a parcela poderá ser individualizada no Registro de Imóveis e receber uma matrícula própria, desde que sejam atendidos os requisitos previstos no provimento.

Para solicitar a regularização, é necessário comprovar que a posse exclusiva sobre a parcela é localizada, consolidada e ocorre há pelo menos cinco anos, de forma contínua e sem contestação. O tempo de posse de proprietários anteriores também pode ser somado, desde que corresponda à mesma área que será individualizada.Como funcionaO procedimento começa com a elaboração de uma escritura pública de estremação em um Tabelionato de Notas. O documento deve descrever e individualizar a parcela que será regularizada. Em seguida, a escritura é encaminhada ao Registro de Imóveis responsável pela área.

Também é necessária a participação dos confrontantes, ou seja, das pessoas que possuem ou ocupam os imóveis que fazem divisa com a parcela a ser individualizada. A regra vale, inclusive, para quem não é condômino do imóvel maior, mas possui direitos ou ocupa área vizinha.

Caso algum confrontante não possa ser localizado ou não dê sua anuência, o Registro de Imóveis poderá notificá-lo para que se manifeste em até 15 dias úteis. Se não houver oposição dentro do prazo, a anuência será considerada suprida para o procedimento extrajudicial.

Se houver impugnação fundamentada e não for possível chegar a um acordo, o procedimento poderá ser encerrado. Nesse caso, o interessado poderá buscar a solução pela via judicial.

Depois de analisar a documentação e verificar o cumprimento dos requisitos, o Registro de Imóveis poderá registrar a localização da parcela, destacá-la da matrícula original e abrir uma nova matrícula, com a descrição completa da área individualizada, em nome do respectivo condômino.DocumentaçãoEntre os documentos exigidos estão a comprovação da posse pelo período mínimo de cinco anos, a planta e o memorial descritivo da parcela, assinados pelos interessados, confrontantes e por profissional habilitado, além da respectiva responsabilidade técnica. Também devem ser apresentados o título de propriedade da fração ideal e a certidão atualizada da matrícula do imóvel.

Para imóveis rurais, são exigidos ainda o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e a comprovação de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) dos últimos cinco anos.

No caso de imóveis urbanos, é necessária a certidão de cadastro imobiliário junto ao Município e a anuência municipal, em razão das regras de uso e ocupação do solo.Situações especiaisO Provimento também prevê a possibilidade de estremação qualificada quando a parcela a ser individualizada, ou a área que permanecerá no imóvel original, tiver tamanho inferior ao mínimo estabelecido pela legislação para imóveis rurais ou urbanos. Nesses casos, são exigidos requisitos adicionais relacionados ao tempo de posse, além da manifestação dos entes públicos e de terceiros eventualmente interessados.

A regulamentação estabelece ainda procedimentos específicos para imóveis que possuem penhoras, hipotecas, usufruto, propriedade fiduciária ou outros ônus e gravames. Conforme a situação, poderá ser necessária a manifestação ou anuência do credor, do titular do direito ou da autoridade responsável pela restrição.

Nos imóveis rurais, a necessidade de georreferenciamento e certificação pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) seguirá as exigências estabelecidas pela legislação federal.Regularização pela via extrajudicialA regulamentação busca estabelecer um procedimento para situações em que a divisão do imóvel já está consolidada na prática, permitindo que a regularização seja feita pela via extrajudicial, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário quando não houver conflito.

A adoção da estremação não impede que o interessado escolha outros caminhos previstos em lei, como a escritura pública de divisão ou o ajuizamento de ação de divisão, conforme as características de cada caso.