Com a chegada da primavera e a proximidade do verão e das férias de final de ano, cresce o movimento de proprietários de imóveis que veem no aluguel por temporada uma oportunidade de renda extra. Plataformas como AirBNB e Booking tornam o processo fácil e atrativo, mas, segundo alerta o presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Alagoas (OAB/AL), Francisco Vasco, essa prática não pode ser feita de forma indiscriminada. Existem regras legais e condominiais que precisam ser observadas, sob pena de o proprietário responder por irregularidades e até ser multado.

De acordo com o representante da OAB/AL, o aluguel por temporada é uma modalidade prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que autoriza a locação de imóveis residenciais por um prazo máximo de 90 dias, destinada a situações temporárias, como viagens, cursos ou tratamentos de saúde. “Trata-se de uma locação residencial, e não de uma prestação de serviços de hospedagem”, diz o advogado, explicando que enquanto a hospedagem tem caráter comercial e envolve serviços típicos de hotelaria, a locação por temporada mantém a finalidade residencial do imóvel.

Embora a legislação seja clara, a prática nem sempre é simples dentro dos condomínios residenciais. Francisco Vasco destaca que a alta rotatividade de hóspedes, comum nas locações por plataformas digitais, “pode descaracterizar o uso residencial e aproximar a atividade de hospedagem”. É justamente esse aspecto que tem levado os tribunais a decidirem caso a caso, analisando se a locação viola a destinação do prédio e coloca em risco a segurança e o sossego dos moradores.

Desde 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que condomínios com destinação exclusivamente residencial podem restringir ou proibir o aluguel por temporada, especialmente os de curto e curtíssimo prazo. “Se a convenção condominial estabelece que o uso das unidades é apenas para moradia, é legítima a restrição de atividades que desvirtuem essa finalidade.. A decisão busca preservar a tranquilidade, a segurança e a convivência entre os condôminos, garantindo que a destinação do edifício prevaleça sobre o interesse individual de cada proprietário”, ressalta.

O especialista explica ainda que, na ausência de previsão expressa na convenção do condomínio, o proprietário não pode alugar livremente o imóvel por temporada. “A regra é a proibição, e a permissão só ocorre se os condôminos, por deliberação de dois terços, aprovarem a alteração da convenção”, detalha. Assim, o condomínio não precisa aprovar uma regra para proibir o aluguel por temporada. Na verdade, o que deve acontecer é o contrário e a permissão é que deve ser deliberada em assembleia.

A jurisprudência recente, segundo o presidente da Comissão, mostra uma tendência de valorização da autonomia condominial, permitindo que os próprios moradores definam os limites de uso das unidades. O STJ vem diferenciando o aluguel por temporada tradicional , voltado a uma estadia pontual e familiar, da locação reiterada e impessoal, considerada um “contrato atípico de hospedagem”.

Outro ponto fundamental é a responsabilidade do proprietário. Mesmo quando o imóvel é alugado, ele continua sendo o responsável legal perante o condomínio. Em outras palavras, é o proprietário quem responde pelos danos e infrações cometidas pelos ocupantes do imóvel.

“A responsabilidade condominial é do proprietário, mesmo que ele não resida no local. Assim, se os inquilinos temporários causarem transtornos, descumprirem regras ou danificarem áreas comuns, o condomínio pode aplicar advertência e multa diretamente ao proprietário. A medida busca garantir a efetividade da disciplina condominial, evitando a impunidade de condutas que prejudiquem o coletivo. É fundamental ter em mente que a relação jurídica existente é entre o condomínio e o proprietário, sendo este o responsável pelos atos praticados por quem ocupa sua unidade. O locatário ou hóspede mantém vínculo contratual apenas com o proprietário, razão pela qual as penalidades condominiais recaem exclusivamente sobre este último”, diz.

O síndico também tem papel relevante nesse cenário. Francisco Vasco afirma que ele pode exigir o cadastro prévio e a identificação dos hóspedes, desde que as medidas sejam razoáveis e estejam previstas no regimento interno. “Essas práticas visam proteger a coletividade sem impedir o exercício do direito de propriedade”, pondera.

Com o aumento das locações de temporada nos meses mais quentes, o alerta é claro: antes de anunciar o imóvel, o proprietário deve verificar o que diz a convenção do condomínio e entender os limites da legislação. “A locação por temporada é legítima, mas deve respeitar as regras condominiais e o caráter residencial do imóvel”, conclui Francisco Vasco.