A atividade de síndico profissional é uma das carreiras que têm crescido de forma acentuada em Alagoas, assim como no restante do País. O motivo vem da quantidade de pessoas que vivem em condomínios.

Esse fato representa grande responsabilidade não só pelo valor financeiro, mas, sobretudo, pela segurança e valorização patrimonial que estão envolvidas neste processo de evolução.

Devido ao crescimento das exigências legais e à demanda dos moradores por maior transparência, dedicação, capacitação e eficiência, tem crescido a busca por síndicos externos, os chamados síndicos profissionais.

O síndico profissional é eleito ou escolhido para administrar o condomínio da mesma forma que o síndico morador — ambos regidos pelo Art. 1.347 do Código Civil — e ele pode ser morador ou não do condomínio.

Após a eleição, o síndico assume um mandato, que, de acordo com o Código Civil (Arts. 653 e 661), é definido quando alguém recebe de outrem poderes para que, em seu nome, pratique atos ou administre interesses, conferindo poderes de administração.

Esse conceito é fundamental, porque deixa claro que o síndico é o administrador do condomínio.

Entre as atribuições de gestão, estão: a manutenção do patrimônio; pessoal, seja ele próprio ou terceirizado; movimentação financeira; materiais adquiridos e mantidos; segurança; inadimplência; gestão de riscos; identificar as melhores oportunidades para aplicação dos recursos financeiros.

O profissional, então, responde civil e criminalmente, além do dever de atender a todas as legislações de segurança contra incêndio, tributária, trabalhista e as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que impactam os condomínios.

2025

Uma das grandes novidades do Humberto Lobo para 2025 está no quesito tecnologia. Isso porque todos os condôminos, parceiros e visitantes serão autenticados por meio de tecnologia de reconhecimento facial. Para visitantes, o registro facial terá validade limitada conforme as autorizações pré-definidas.

A tecnologia de reconhecimento facial realiza análises tridimensionais utilizando câmeras infravermelho e convencionais de alta resolução, proporcionando um nível elevado de segurança ao impedir tentativas de falsificação. As faces são previamente cadastradas mediante apresentação de documentos oficiais com foto.

Outra novidade futura é em relação ao projeto do Totens de Autenticação, isso porque está previsto o uso de totens para liberação automática, possibilitando autoatendimento e maior agilidade no acesso.

Também está sendo finalizado o sistema de fornecimento de energia solar que funciona na garagem 3, que deve fornecer cerca de 12 mil KW/h.

A dor e a delícia de administrar um empresarial

O empresário Felype Ramos de Mello, 30 anos, graduado em Direito e especialista em administração de condomínios com quase 10 anos gerindo empresas de três segmentos, é síndico profissional há 2 anos, e destaca a dor e a delícia de administrar um condomínio.

“Viver em sociedade é um grande problema. Sempre existem as diferenças e conflitos. A sociedade, cada pessoa, cada cabeça, é um mundo, na verdade”, ressalta Felype.

“E com isso nós temos que fazer uma gestão que atenda a todos os lados. Porém, de forma profissional, sempre prezando pelo cumprimento do regimento interno e da convenção, que são os dispositivos que regem qualquer edificação condominial. Mas cabe ao gestor estar sempre atento às normativas e às leis que se referem a cada tema para ser sempre uma pessoa correta e agir de acordo com o que dispõem esses dispositivos”, completa o gestor.

Felype também é membro da comissão de formação de síndicos profissionais do Sindicato da Habitação (Secovi/AL).

À Tribuna, o profissional explica quais são as grandes diferenças de um condomínio residencial e de um condomínio empresarial, se existem conflitos e se tem algum ponto de convergência.

“Acredito que as principais diferenças se refletem mais nos horários, porque no empresarial os problemas costumam acontecer em horário comercial. Então, é quando as empresas estão funcionando que acontecem geralmente incômodos ou até mesmo solicitações como, por exemplo, alguma unidade que está sendo incomodada pelo barulho da vizinha e pedem sempre a nossa intervenção, para que os barulhos sejam cessados e o respeito aconteça”, explica Felype.

“Já no residencial, a maioria dos problemas acontece na parte da noite, que é justamente quando todos os moradores estão em casa, já após os seus trabalhos e é quando chegam mais solicitações. Eu acredito que essa é uma das principais diferenças, mas não é a única. Existem muitas outras, até por conta da natureza, da atividade e também da forma da utilização”, completa o síndico.

“Afinal de contas, no empresarial ninguém reside, já no residencial é o contrário. Ninguém está ali também para trabalhar, ali é a residência das pessoas. Mas são muitas nuances, as principais são essas”, acrescentou.

A imponência de um prédio na Menino Marcelo

Imponente. Essa é a opinião dominante dos transeuntes que, rotineiramente ou não, trafegam ou passam pela Avenida Menino Marcelo, no bairro da Serraria, e avistam os seus 18 andares (incluindo-se os três pavimentos de garagens), além de um heliporto.

Gestor do Humberto Lobo desde março de 2023, Felype Ramos de Mello diz como encontrou o condomínio e por que resolveu fazer frente aos desafios que se impunham para administrar o imponente imóvel da Menino Marcelo.

“Minha história no empresarial Humberto Lôbo começou em 2019, quando aluguei uma sala aqui. Gostei muito do condomínio, até que em 2022 decidi comprar uma unidade. Foiquando, depois de um tempo como proprietário de uma unidade, tomei conhecimento que a gestão do condomínio estava enfrentando problemas, em sua maior parte financeiros. Havia riscos de insuficiência financeira, que a gente sabe, na qualidade de gestor, que isso compromete diversas áreas de uma empresa, de uma edificação, já que existem muitos setores funcionando para essa operação ficar de pé, desde limpeza, portarias, RH, recepção, bombeiro civil, manutencistas, entre outros”, explica Felype.

“Então, busquei tomar conhecimento e me deparei com um quadro, onde o condomínio tinha excesso de terceirização, tanto da mão de obra como da administradora do condomínio, entre outros serviços terceirizados, que acarretavam numa despesa que superava as receitas, gerando todos os meses um déficit financeiro. Por conta desse déficit financeiro, outros problemas foram gerados, como manutenções pendentes, licença ambiental que estava vencida desde 2018, entre outros problemas, como itens de segurança faltantes, itens notificados pelo Corpo de Bombeiros que não existiam no condomínio por falta de recursos para comprá-los, e outros itens, como fachada, itens de segurança e equipamentos”, diz o síndico.

Unanimidade

“Aí me candidatei ao cargo de síndico, tive a felicidade de ser eleito por unanimidade. Acredito que pelas competências que apresentei às pessoas e confiança, uma vez que que já sou conhecido por algumas pessoas na edificação e tive a oportunidade de fazer a gestão e colhemos agora resultados excelentes”, afirma o gestor.

“Conseguimos reverter todo esse quadro, enxugando significativamente essas despesas. A gente acabou com quase toda a terceirização, fazendo a implantação do que nós chamamos de autogestão, que é absorver o quadro de funcionários no próprio CNPJ do condomínio mediante a gestão do síndico”, completou.

Com o objetivo de enxugar despesas e otimizar custos com vistas a gerar sobra de caixa, Felype explica como findou o ano de 2024. “Nós estamos terminando 2024 com caixa superior a 500 mil reais. E isso vai permitir que em 2025 e 2026, caso seja reeleito, nós possamos fazer todos os investimentos que ainda estão pendentes, que não haviam sido feitos ainda pela falta do recurso. Como, por exemplo, a coleta do lixo seletivo, através da contratação de uma empresa especializada, as pinturas de demarcações de vagas de garagem que periodicamente precisam ser revitalizadas, a manutenção da fachada, especialmente a externa, porque, de acordo com uma lei municipal, a cada cinco anos deve ser feita a manutenção”, disse.