Alagoas como um dos destinos mais atraentes do Brasil
Mercado imobiliário segue em expansão e contribui para o desenvolvimento econômico local
Por Ana Paula Omena I Claudio Bulgarelli l Lucas França - Repórteres / Bruno Martins: Revisão | Redação
Com o crescimento do mercado imobiliário, Alagoas se consolida como um dos destinos mais atraentes do Brasil, não apenas para turistas, mas também para quem busca um lugar para viver ou investir, contribuindo para o desenvolvimento econômico responsável por gerar milhares de empregos diretos e indiretos no estado, além de contribuir significativamente para a arrecadação de impostos municipais e estaduais.
Em plena expansão com paisagens paradisíacas e uma crescente demanda por imóveis, tanto por parte dos alagoanos quanto de investidores de fora, o setor se tornou uma peça-chave para o desenvolvimento do estado. A capital Maceió, por exemplo, está entre as cidades com maior valorização imobiliária do país, vivendo um bom momento e se destacando no cenário nacional.
O segmento em Alagoas, especialmente em Maceió, tem mostrado crescimento nos últimos anos, impulsionado principalmente pelo turismo, infraestrutura e qualidade de vida.
Para se ter uma dimensão deste aumento expressivo, mais uma vez Maceió está entre as capitais com preços mais elevados de imóveis. O último levantamento do Índice FipeZap mostra que os valores dos imóveis aumentaram 12,03% em um ano, período que vai de julho de 2023 a julho deste ano. Pajuçara, Ponta Verde e Jatiúca lideram a lista de bairros com o metro quadrado (m²) mais caro da capital.
A pesquisa analisou capitais brasileiras e se baseou na variação do preço médio de apartamentos prontos com anúncios veiculados na plataforma.
Os bairros com o m² mais caro foram:
1 - Pajuçara: R$ 11.752 /m²;
2 - Ponta Verde: R$ 9.746 /m²;
3 - Jatiúca: R$ R$ 9.660 /m²;
4 - Jacarecica: R$ 9.257 /m²;
5 - Cruz das Almas: R$ 8.616 /m²;
6 - Mangabeiras: R$ 7.980 /m²;
7 - Poço: R$ 7.399 /m²;
8 - Farol: R$ 6.541 /m²;
9 - Gruta de Lourdes: R$ 5.922 /m²;
10 - Serraria: R$ 4.372 /m².
Já os preços de venda dos imóveis residenciais na capital tiveram uma queda de 0,05% em julho. No país, os valores subiram 0,76%. Foi a maior variação mensal do índice desde janeiro de 2024, quando houve uma aceleração de 0,77%. Em 12 meses, o indicador acumula alta de 6,53%.
Com a expansão do mercado imobiliário em Alagoas, em especial na capital, novos e grandes empreendimentos estão surgindo em vários bairros. E com o afundamento do solo em cinco bairros de Maceió, causado pela mineração da Braskem, as construtoras e imobiliárias buscaram novas localidades para erguer os prédios residenciais e empresariais, já que a demanda aumentou e a busca por moradia segue em ascensão.
A tragédia da mineradora afetando os bairros também deu uma valorização para novas áreas com aumento do metro quadrado, assim como de aluguéis.
No vídeo abaixo é possível observar vários prédios construídos recentemente e novos sendo erguidos. Especialista do setor fala da procura tanto para primeira moradia quanto para fonte de renda, quando o proprietário aluga por temporada para terceiros. Alagoanos e pessoas de fora do estado estão sempre buscando empreendimentos em toda a capital.
“Perfil de compradores facilita acesso direto ao financiamento bancário, garantindo vendas mais rápidas”, comenta economista
O segmento de luxo chama a atenção pelo espaço maior que as empresas do setor ocupam na mídia tradicional e pelos preços unitários mais altos. São construções localizadas nos poucos espaços da cidade considerados “nobres” para o mercado, como os bairros da orla marítima e de trechos da parte alta, às margens da Avenida Fernandes Lima ou da Via Expressa, a Avenida Menino Marcelo.
O advogado Henrique César Batista é um dos alagoanos que investiu em imóveis, neste caso em um condomínio à beira do mar de Jacarecica, em Maceió. Com uma estrutura de resort à beira-mar, o empreendimento escolhido por ele, possui uma estrutura de lazer com mais de 20 itens, como espaço fitness interno e externo, espaço relax, sala de jogos, sauna, gazebo, brinquedoteca e playground.
“Com todos estes equipamentos é um ótimo espaço tanto para morar com a família quanto para um imóvel de segunda moradia. Adquiri uma unidade para primeira moradia, principalmente pela solidez e qualidade da construtora, segundo pela localização e estrutura de serviços ao redor, somadas a toda estrutura do condomínio”, afirmou o advogado.
O corretor de imóveis Danny Roberto Bernardo da Silva, também investiu em um empreendimento Minha Casa Minha Vida. “Foi a oportunidade de ter minha casa própria, neste caso o apartamento e no Bairro Antares, que proporciona muitas opções de serviços. O condomínio em si já oferece várias opções de lazer para minha família. O subsídio do governo federal também contribuiu para a minha aquisição, como também, o longo prazo de parcelamento. Só tenho a agradecer a Deus”, disse o corretor.
Para o economista e professor da Universidade Federal de Alagoas (Ufal) Cícero Péricles, essas construções – edifícios ou condomínios – são planejados para o público de renda média mais alta, têm o preço médio do metro quadrado mais elevado, com características de tamanho e acabamento diferenciados em relação à maior parte das construções dedicadas à população de renda média mais baixa.
Neste segmento, o perfil de seus compradores facilita o acesso direto ao financiamento bancário, garantindo vendas mais rápidas.
“A população alagoana é muito pobre e a renda média é muito baixa, menor que a renda média nordestina e um terço menor que a nacional. Esta parte majoritária do mercado alagoano sofreu com a desaceleração, na última década, da construção de imóveis populares, e autoconstrução realizada pelas famílias não é capaz de atender a demanda reprimida”, pontua o economista.
Péricles expõe que a boa notícia foi a volta, no ano passado, do programa Minha Casa, Minha Vida, que realizou algumas construções e a entrega de alguns conjuntos habitacionais. “Este ano, as modificações nesse programa popular, atualizando as faixas de renda dos beneficiários, mais a liberação de recursos extras do FGTS, prometem ampliar o volume de obras necessárias para atender o enorme mercado habitacional de renda mais baixa”.
IMPACTO NA ECONOMIA
O especialista ressalta que, como os demais segmentos, o setor imobiliário é influenciado pelo desempenho da economia nacional.
“Quando a economia está crescendo, como agora, o mercado de trabalho amplia suas oportunidades, diminuindo o desemprego, fazendo a renda média crescer. Com renda maior, a demanda por habitação aumenta, aquecendo o setor de construção. Por outro lado, com o crescimento da economia nacional, tanto a estrutura de financiamento como os programas de construção de imóveis populares tendem a crescer”, explica Péricles.
Ainda segundo o economista, a perspectiva para este ano e para o próximo, é a continuidade desse fenômeno. Primeiro pelo crescimento da cidade, que apresenta um déficit habitacional crônico e, segundo os dados de 2023, chega a 60 mil residências.
“O déficit e os preços altos dos imóveis explicam o transbordamento da população da capital para os municípios vizinhos, a exemplo de Messias, Rio Largo, Satuba e Marechal Deodoro, como constatou o Censo 2022. Segundo pela permanência do noticiário da valorização excepcional que atrai investidores de outros estados e de Alagoas que apostam na compra de imóveis para aluguel”, lembra Cícero Péricles.
“Este cenário positivo do setor imobiliário, nestes últimos quatro anos, é refletido no mercado de trabalho. Durante todos os anos, desde 2020, a construção civil é o setor que tem o melhor desempenho nas contratações formais, com carteira assinada, aumentando em quase 50% o estoque de trabalhadores empregados”, finaliza o economista.
Com renda maior, a demanda por habitação aumenta, aquecendo o setor de construção, destaca economista Cícero Perícles
Pandemia influenciou procura por casas e terrenos, em especial em condomínios fechados
Para Jorge Marcelo Cruz, arquiteto e urbanista, mestre em Desenvolvimento e Meio Ambiente, doutorando em Cidades e professor da Ufal, o desenvolvimento das cidades alagoanas ocorre em razão de contextos temporais, que moldam situações sazonais.
“A pandemia foi um exemplo: influenciou no aumento da procura por casas e terrenos. Durante a pandemia houve uma sobrevalorização da terra urbana, principalmente lotes destinados à construção de casas em condomínios fechados. Os lotes em condomínio amargaram uma estagnação no seu calor, que já durava quatro anos. Após 2020, o preço teve uma subida vertiginosa, depois estabilizando em patamares altos”, explica o especialista.
De acordo com Cruz, este comportamento levou a um investimento maciço de empresas em novos condomínios. Com perfil voltado ao lazer, próximo das praias e lagoas, sendo o Litoral Sul, no município de Marechal Deodoro, região metropolitana de Maceió, a região que mais vem recebendo estes empreendimentos.
“Mas a grande quantidade de oferta pode gerar um estoque no futuro. Parte destes lotes receberá construções nos próximos anos, mas boa parte ficará desocupada. A oferta em demasia pode acarretar a estagnação do preço, ou até mesmo a desvalorização. Esta desvalorização ocorreu no ano de 2016, e poderá ocorrer novamente. Quem investe em lotes em condomínio fechado muitas vezes precisa ter paciência”, alerta Jorge Marcelo.
O arquiteto e urbanista tem estudo na área imobiliária em bairros de Maceió, no áudio abaixo ele explica sobre o estudo realizado, ouça:
Arquiteto e urbanista: “áreas de interesse são ocupadas sem a devida preocupação com a sustentabilidade”
Em termos de desenvolvimento urbano, os principais desafios relacionam-se com a expansão das áreas habitadas, a mobilidade urbana e a sustentabilidade das cidades. As oportunidades estão em oferecer condições de moradia que atendam às necessidades das pessoas nessas macro questões. Infelizmente o cenário alagoano não é promissor: a expansão das cidades é desordenada.
No entanto, conforme o arquiteto e urbanista Fábio Barbosa Melo, as áreas de interesse são ocupadas sem a devida preocupação com a sustentabilidade (desmatamento, pouco uso de energia renovável, poluição das fontes de água potável etc.)
“As menos interessantes são ocupadas de forma indevida, sem nenhuma infraestrutura ou infraestrutura pirata (ligações clandestinas de água, luz, internet, por exemplo) e muito distantes das áreas de atividades. Isso gera um caos no deslocamento e na mobilidade, ainda mais quando o transporte é focado majoritariamente em deslocamentos com automóveis particulares”, afirma o arquiteto e urbanista.
Ainda segundo Fábio, a infraestrutura urbana das cidades alagoanas é historicamente de baixa qualidade. “Isso não mudou e não há perspectivas de melhora. Os projetos e as execuções das obras são ruins. A conservação e a manutenção não são também prioridades. Em pouco tempo já apresentam falhas graves. Seria preciso um estudo adequado, mas é plausível opinar, por exemplo, que muitas intervenções urbanas são feitas por modismo: se vê uma coisa interessante em uma determinada localidade e tenta-se implantar da mesma forma em outra, com condições diferentes. Por outro lado, é possível afirmar categoricamente que muitas intervenções urbanas são implantadas sem os devidos estudos necessários. O imediatismo cobra um preço bem mais caro que a utilidade da obra”.
Melo avalia que o impacto do crescimento do mercado imobiliário no planejamento urbano das cidades tem um imenso desafio e ele ressalta que vem sendo feito de maneira incoerente.
“É um grande erro que o mercado imobiliário decida como a cidade deve crescer através da especulação. A degradação do meio ambiente, a exclusão social e a elevação do custo de moradia e de vida têm sido brutais com tamanha liberdade que construtoras têm de decidir sobre a expansão e as áreas de interesse. O poder público e a sociedade têm que tomar as rédeas ou ao menos serem mais participativos, do ponto de vista da tomada de decisão, e vigilantes em relação ao crescimento da cidade e seus impactos. O desafio é fazer um plano diretor que balanceie o uso da cidade e não tenhamos áreas tão atraentes para investimento contrapostas por áreas tão negligenciadas. A oportunidade é começar a fazer o plano diretor da maneira correta agora. Quanto mais a cidade cresce de forma equivocada, mais difícil é corrigir os problemas”, expôs Fábio Barbosa Melo.
Do ponto de vista sociológico, ouça o que Carlos Martins observa acerca dos impactos sociais, culturais e econômicos desse mercado em Alagoas:
Em nota, o secretário de Habitação, Lucas Callado, informou que a política habitacional da Prefeitura de Maceió vem contribuindo para a redução da desigualdade social e já entregou 5.580 unidades habitacionais, garantindo acesso à infraestrutura para uma moradia digna.
Ele salientou no comunicado que outra forma de combate à desigualdade social, por parte do município, é garantir a prioridade nos sorteios dos apartamentos para mulheres vítimas de violência doméstica. “Com isso, em cada unidade habitacional sorteada, 5% das vagas são destinadas a este público e mais de três mil mulheres já foram beneficiadas. Os apartamentos entregues contam com dois quartos, sala, banheiro, cozinha e área de serviço”, ponderou.
Callado avisou que outras unidades habitacionais devem ser sorteadas e entregues em breve, conforme o andamento dos trâmites burocráticos junto à Caixa Econômica Federal.
Veja o ranking dos bairros mais caros de cada capital do Nordeste:
1º) Maceió (AL) - Pajuçara: R$ 11.752 /m²;
2º) Salvador (BA) - Barra: R$ 9.80 7/m²;
3º) Fortaleza (CE) - Meireles: R$ 10.432 /m²;
4º) Recife (PE) - Parnamirim: R$ 9.356 /m²;
5º) João Pessoa (PB) - Cabo Branco: R$ 10.085 /m²;
6º) São Luís (MA) - Ponta D'Areia: R$ 11.157 /m²;
7º) Teresina (PI) - Joquei: R$ 8.266 /m²;
8º) Aracaju (SE) - Jardins: R$ 7.390 /m²;
9º) Natal (RN) - Ponta Negra: R$ 6.411/m².
Com relação ao valor médio, Florianópolis (SC) apresentou o valor médio por metro quadrado mais elevado na amostra (R$ 11.426 /m²). Na sequência figuraram: Vitória (R$ 11.355 /m²); São Paulo (R$ 11.077 /m²); Curitiba (R$ 10.132 /m²); Rio de Janeiro (R$ 10.131 /m²); Brasília (R$ 9.254 /m²); Belo Horizonte (R$ 8.887 /m²); Maceió (R$ 8.821 /m²).
Mais 4 mil moradias do Minha Casa Minha Vida em Alagoas
Como mais uma demonstração de esforço para ofertar moradias de qualidade e acessíveis aos cidadãos de Alagoas, o governador Paulo Dantas esteve em abril deste ano reunido com o secretário nacional de Habitação, Hailton Madureira, em Brasília, no Ministério das Cidades. A pauta do encontro envolveu a discussão sobre onde e como investir em habitações em parceria com o governo federal, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).
O ministro dos Transportes, Renan Filho, também esteve presente, contribuindo para a análise do contexto habitacional de Alagoas, além de disponibilizar as equipes técnicas para avaliar os sistemas de transportes que possam garantir mais acessibilidade às novas moradias.
Participaram ainda da reunião a procuradora-geral do Estado, Samya Suruagy; a secretária de Estado da Mulher e dos Direitos Humanos de Alagoas, Maria José da Silva; o superintendente de Projetos Para Habitação, Mac Lira (integrante da Secretaria de Estado da Infraestrutura de Alagoas); Eliane da Silva, liderança vinculada ao Movimentos dos Trabalhadores Sem-Teto em Alagoas; e Rui Pires, assessor da Secretaria Nacional da Habitação e especialista sênior em infraestrutura.
Entre as decisões preliminares da reunião, os participantes identificaram a possibilidade de oferta de 4 mil unidades habitacionais que contribuirão para a redução do déficit habitacional em Alagoas. Essas residências estarão localizadas na capital, Maceió, e também nos municípios de Marechal Deodoro, Pilar, São Miguel dos Campos, Penedo, Palmeira dos Índios e Igaci, dentre outros.
Atenção especial
A maior preocupação apontada durante a reunião foi com as moradias voltadas atualmente às comunidades mais vulneráveis. “Queremos dar atenção principal àqueles alagoanos que possuem uma renda mais baixa e que precisam mais enfaticamente do apoio do Estado para garantir seu direito à habitação digna, mas também com mobilidade urbana e acesso a serviços públicos, bem como a equipamentos culturais e de lazer” reforçou o governador Paulo Dantas.
Por isso, a ênfase da discussão foi a oferta de unidades situadas na chamada Faixa I do Minha Casa Minha Vida, ou seja, àquelas pessoas cuja renda familiar é de até R$ 2.640 ao mês. Mas, ao lado do secretário nacional de Habitação, Hailton Madureira, também foram tratados assuntos relacionados a outras modalidades do programa habitacional do Governo Federal, como a moradia rural – todas com recursos do FAR- Fundo de Arrendamento Residencial.
A pauta da reunião incluiu ainda a possibilidade de doação de um terreno da União, hoje pertencente à Universidade Federal de Alagoas (Ufal), para a construção de unidades habitacionais. A área, com aproximadamente 2,1 milhões de m², está situada às margens da rodovia BR-104 e já é ocupada por cerca de 100 famílias em situação de vulnerabilidade local. A desapropriação do terreno permitiria a construção de unidades residenciais para abrigar aproximadamente 8 mil famílias. De acordo com um projeto preliminar, cada unidade teria 45 m², somando ambientes para uma sala, cozinha, dois quartos e um banheiro adaptável.