O QUE CARACTERIZA UM CONDOMÍNIO?

Há, no Brasil, uma série de empreendimentos que são chamados de “condomínio”, quando, na verdade, não o são. No máximo esses empreendimentos podem ser caracterizados como semelhantes. Isso comprova que a instituição condomínio deu certo por aqui, por isso que, atualmente, mais ou menos 80 milhões de pessoas vivem nesse tipo de instituição.

Quando existe um domínio de mais de uma pessoas, concomitantemente, de um determinado bem, ou também partes de um bem, damos o nome de CONDOMÍNIO (do latim: condominium).

Mas, o que caracteriza um CONDOMÍNIO segundo a lei?

Segundo o Advogado, Luiz Fernando de Queiroz, só pode ser caracterizado condomínio quando há unidades de propriedades exclusivas, com uma fração do terreno, acesso direto ou indireto às vias públicas, áreas de copropriedade e liberdade para vender ou lugar, não se pode validamente falar em condomínio protegido pela Lei 4.591/64, a chamada Lei Caio Mário, bem como pela Lei 10.406/2002, 0 Código Civil.

O condomínio tem especial atenção no Novo Código Civil, nos arts. 1.331 ao 1.358. Nestes artigos, o CC discorre acerca de vários temas importantes para a constituição e para regulamentação desta importante instituição. Entretanto há até hoje uma discussão na doutrina sobre vários assuntos relacionados ao tema.

Há vários tipos de residenciais que, erroneamente, autodenominam-se condomínio. Podem existir algumas semelhanças, mas há diferenças significativas, tais como: nos condomínios edilícios, entre os coproprietários não há dissidentes, os atos normativos (convenção, regimento e deliberações advindas das assembleias) são respeitadas por todos, bem como as sanções previstas e aplicadas pelo síndico, as cobranças de despesas comuns, bem como há a propriedade coletiva sobre as áreas comuns.

O que esses residenciais fazem: organizam-se em associações, fecham algumas ruas, contratam seguranças privados e instalam cancelas, mas as ruas entre os lotes residenciais são pertencentes ao poder público que, simplesmente, autoriza o fechamento da área.

Portanto, como bem explicou o Dr. Luiz Fernando de Queiroz, para caracterizar um condomínio edilício se faz necessário a subdivisão de um terreno entre frações ideais alienadas a mais de um proprietário, havendo áreas comuns de uso de todos e unidades autônomas privativas dos condôminos. Consequentemente, não haverá um único dono de todos os imóveis nem de todas as unidades residenciais, bem como dono das áreas comuns.

Para que seja constituído um condomínio edilício há de ser respeitado as normas vigentes. As mais importantes, como já mencionamos, são a Lei Caio Mário, Lei 4.591/64 e a Lei 10.406/2002, o Código Civil.

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